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Acta de titularidad real

La necesidad de las actas de titularidad real

La necesidad de las actas de titularidad real

Desde que se aprobó, en 2010, la última Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, es obligatoria la identificación de los titulares reales que intervienen en una escritura pública, lo que afecta a las sociedades mercantiles. Todas las sociedades creadas desde la entrada en vigor de la Ley ya incorporan, en su escritura de constitución, el acta de titularidad real. En el caso de las creadas con anterioridad es necesario disponer de este acta, que debe realizarse ante notario.

Con este documento se acredita que los intervinientes son los propios titulares de los bienes o derechos relacionados en la operación, certificando que no se opera en nombre de terceras personas. Es la manera de declarar que no se intervienen como testaferro de otra persona que no se especifica en el acto en cuestión.

El notario ante el que se formaliza dicha acta hará constar en ese documento que ha cumplido la obligación de identificar al titular real. En las sociedades mercantiles el titular real será aquel cuya participación en la sociedad sea superior al 25%, sin embargo cuando la sociedad es unipersonal no es obligatorio disponer de este documento.

El documento es necesario para formalizar cualquier negocio mercantil, operaciones societarias o apoderamientos derivados de los mismos, así como en cualquier acuerdo de índole económica. Una vez formalizado ante notario dicho documento será válido mientras no haya cambios en la composición de la compañía.

Lógicamente el notario sólo pone de manfiesto lo declarado por los propios partícipes, o por su representante. No es necesario acreditar documentalmente la titularidad real, más allá de lo que pueda declarar la persona en el momento de formalizarse dicha acta.

Aún así las sociedades que no dispongan de este documento deben obtenerlo cuanto antes para evitar el problema que podría surgir a la hora de realizar cualquier operación que lo hiciera necesario y que finalmente no se pudiera llevar a cabo por carecer del mismo.

Casas giratorias prefabricadas

El mundo de las casas prefabricadas ha evolucionado enormemente en los últimos años. Lejos quedaron las casas prefabricadas de madera estilo americano. Lo último: casas de diseño, giratorias para aprovechar el sol y que permiten un gran ahorro energético,  además de vivir donde tú quieras.

Ventajas de las casas prefabricadas

Cada vez hay más personas que se lanzan a ser autopromotores  para construir una vivienda a su gusto en un terreno de su propiedad o que compren. Ser autopromotor es además una fórmula para acceder en menor tiempo a una casa nueva, en un espacio deseado y, en ocasiones, la fórmula para conseguir una casa más barata, aunque esto último depende de multitud de factores.

No obstante, el escaso tiempo que se necesita para disfrutar de una vivienda de este tipo y la movilidad suelen figurar como sus grandes ventajas, ya que puedes instalarla en cualquier lugar en un tiempo record. Así, puedes contar con una  casa prefabricada en Madrid, Barcelona, Asturias, Galicia o en cualquier parte de España. Únicamente conviene hablar previamente de los costes de transporte con el fabricante, si están incluidos o no.

Por último, para los amantes del medio ambiente, suelen ser más ecológicas y sostenibles tanto en su construcción como en el consumo energético.

Casas giratorias

Dentro del mundo de casas prefabricadas existen infinidad de modelos. Hoy nos ha llamado la atención las viviendas giratorias de SunHouse360, una empresa instalada en España que combina el diseño vanguardista, innovación tecnológica y eficiencia energética.

Sus viviendas disponen de un sistema que se adapta a la orientación óptima para minimizar la demanda energética o bien para disfrutar del paisaje que se desee en cada momento del día. Su sistema de giro, controlable desde una app en el Smartphone permite la rotación de la vivienda sobre su propio eje de una forma suave y a gusto del propietario.

Casas prefabricadas

Casas prefabricadas

Hipoteca autopromotor: cómo financiar la compra de una casa nueva o prefabricada

Construirse una casa uno mismo seguro que ha sido el sueño de muchos de nosotros y quizás desconocemos cómo financiar esa operación. Y es que la construcción de una vivienda unifamiliar por uno mismo conlleva una serie de inversiones diferentes a la de la compra de una casa convencional a un tercero. Para financiar este tipo de proyectos existe lo que suele denominarse la hipoteca autopromotor.

Precio máximo vivienda 2018

Los precios llegan a su máximo despues de los años de crisis.

Los precios de la vivienda acumulan ya aproximadamente tres años de recuperación. Aunque la mayoría de las zonas están aún lejos de alcanzar los máximos históricos de 2007, hay zonas que ya han vuelto a conquistar ese nivel,como por ejemplo algunos distritos premium de Madrid y Barcelona o algunas localidades, principalmente en las islas.

Pese al debate en algunos círculos, multitud de datos indican que la vivienda no está viviendo aún en ningún estado de burbuja. Aunque las transacciones han rebotado con fuerza, ni las hipotecas, ni los precios, ni los visados de obra nueva ni el empleo en la construcción se sitúan aun en nivel cercanos a los de 2007.

El precio de la vivienda es siempre el dato más comentado y aunque acumula subidas en los últimos 12 meses en todos los segmentos, los datos medios indican que todos ellos también siguen lejos de sus máximos. Así, según el último dato ofrecido por Tinsa, la caída desde máximos varía desde el 24,1% de Baleares y Canarias, al 47,0% de la costa mediterránea.

Precio vivienda España

Fuente: Tinsa

Precio vivienda: ¿Qué localidades y distritos están ya en máximos históricos?

Sin embargo, el mercado inmobiliario español se compone de miles de pequeños micro-mercados  en los que los datos reflejan su propia realidad. Y es que podemos llegar a encontrar que en un mismo barrio el precio de la vivienda en una calle lleve una tendencia y velocidad determinada y en la calle paralela lleve otro distinto.

Si hacemos un zoom mayor con los datos públicos que existen, encontramos que en el último informe de precios de idealista.com (excel) ya hay 15 zonas en España en las que el precio de la vivienda marcó máximo histórico en algún momento del último semestre de 2017.

Precio vivienda España

Así, por ejemplo, el precio de la vivienda en los distritos Centro y Salamanca de Madrid vuelve a estar en su nivel históricamente más alto al tocar los 4.599 euros/m2 y los 5.479 euros/m2, respectivamente. Y es que, por ejemplo, el distrito centro de Madrid acumula una subida del 40,3% desde los mínimos del tercer trimestre de 2014, según idealista.com

Igualmente, los distritos de Ciutat Vella y Eixample de Barcelona  tocaron precios que rondaron los 5.000 euros/m2, máximos durante el tercer trimestre del año (aunque posteriormente en el último trimestre cayeron por la inestabilidad política, según idealista.com).

Se trata en ambos casos de precios de viviendas de segunda mano en zonas exclusivas y en las que los inversores se han lanzado a posicionarse cuanto antespara aprovechar la recuperación y también como inversión para alquilar. Fueron en su día las zonas que mejor aguantaron las caídas y han sido las primeras que han recuperado los máximos.

Otras zonas de España cuyos precios están de nuevo en máximos son:

  • Islas Baleares: Ibiza, Palma de Mallorca, Sant Antoni De Portmany, Sant Josep De Sa Talaia y Santa Eulalia Del Río
  • Canarias: San Bartolomé De Tirajana, Adeje, Arona y Granadilla De Abona.
  • Comunidad Valenciana: Orihuela y Pilar De La Horadada

Son zonas aún muy concretas, con una realidad totalmente diferente al resto del mercado español y que porcentualmente representan un pequeño porcentaje de la geografía española, pero que son indicativos de la tendencia del mercado. Y es que tal y como indica el último informe inmobiliario de Bankinter, “el mercado inmobiliario español está acelerando su fase de recuperación en términos de demanda, inversión y precios”.

Previsión euribor 2018

El euribor estrena 2018 en mínimos históricos

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El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, encara el año en unos niveles insólitos: se ha despedido de 2017 con una media mensual del -0,19%, la más baja de la historia, y muy lejos de los máximos de 2008, cuando llegó a superar el 5%. 

El indicador ha encadenado su decimosexto mes consecutivo en mínimos, lo que se ha convertido en una excelente noticia para quienes tengan una hipoteca variable, ya que su cuota mensual se seguirá abaratando.

Para un préstamo hipotecario de entre 100.000 y 120.000 euros sujeto a un interés del 1%+euríbor, el ahorro anual estará entre los 59 y los 70 euros, según los cálculos del mercado.

¿Y qué podemos esperar para 2018? Durante los próximos meses podríamos ver más caídas, aunque todo apunta a que 2018 podría ser el año en el que veremos un cambio de tendencia, ya que el euríbor a 12 meses podría adelantarse a lo que podrían hacer los tipos de interés en la eurozona en dicho plazo. Así, muchos expertos sospechan que estamos ante el principio del fin de las caídas del euríbor. 

Las previsiones del sector financiero apuntan a que los primeros síntomas del nuevo rumbo podrían producirse en primavera, justo un año antes de que el Banco Central Europeo (BCE) decida encarecer el precio del dinero. Y es que hasta primavera de 2019 no se espera que la eurozona esté preparada para enfrentarse a la vuelta de la normalidad monetaria.

Habrá que esperar para saber si esta vez acierta el mercado y si finalmente los bancos son capaces de sacar adelante el euríbor plus, un nuevo cálculo que promete reducir la volatilidad y que en 2017 no ha podido ponerse en marcha por la dificultad que supone su implantación.


Fuente Idealista

Comprar, vender o alquilar una vivienda, consejos.

Atención al Comprar, vender o alquilar una vivienda.

Es uno de los pasos más importantes en la vida. Consejos para evitar fraudes. 

Cómo detectar anuncios falsos.

Descubrir anuncios falsos es fácil, sólo tienes que desconfiar si cumplen algunas de estas características:

Anuncios con precios muy por debajo de la media de su zona; sospecha de viviendas excesivamente baratas, sobre todo, si están zonas céntricas y tienen fotos espectaculares.
El anunciante dice que vive en el extranjero y te pide dinero para el envío de las llaves o para la paga y señal.
El anunciante ofrece la posibilidad de tramitar la gestión a través de una empresa y necesita que le envíes dinero para formalizar la reserva o mensualidad.
El anunciante asegura que fotocasa se encarga de la gestión del contrato y que debes realizar pagos como el de la reserva a través del portal. Debes saber que fotocasa NUNCA actúa como intermediario en la transacción.
El número de teléfono no existe, pertenece al extranjero, es de tarificación especial (empiezan con 905, 803, 806 o 807) o nadie responde nunca a tus llamadas.
En el anuncio se especifica que sólo responde por correo electrónico y no por teléfono.
La población en la que se ubica el inmueble no concuerda con la provincia.
El anuncio está mal redactado, en inglés o tiene una mala traducción al castellano.
Las fotografías son genéricas, copiadas de internet y tienen diferentes marcas de agua.
Si crees que puedes haber dado con un anuncio fraudulento, puedes usar el botón “Reportar”, situado justo debajo de la galería de imágenes en la versión web, o, si buscas desde la app, o a través del enlace “Avisar de un error en este anuncio”, ubicado justo al final.

Cómo evitar el phishing.

El phishing es una práctica delictiva que consiste en la suplantación de la identidad de una empresa o persona de confianza para robar información confidencial de los usuarios.

En este caso, los hackers envían correos electrónicos, SMS o realizan llamadas haciéndose pasar por empresas de confianza: copian logos y otra información para adoptar una imagen muy similar. En el caso de los e-mails, también incluyen enlaces que parecen reales pero que redirigen a otros sitios o dominios que varían ligeramente del oficial.

Evitar ataques de phishing es posible si tienes en cuenta estas premisas:

Desconfía de correos que tengan enlaces a webs con formularios en los que debes introducir tu usuario y contraseña.
Cuando hagas clic en un link, asegúrate de que la dirección del sitio es la oficial.
Extrema la precaución, los hackers pueden hacer envíos desde cuentas de correo que parecen oficiales.
Nunca des tus claves o datos personales por correo, SMS o teléfono.
No te fíes de e-mails o SMS con faltas de ortografía.
Jamás respondas a correos, SMS o llamadas telefónicas en las que se te pidan datos confidenciales.
Ante la duda, no hagas clic en el enlace que aparece en el correo electrónico. Teclea la dirección directamente en tu navegador.
Si desconfías mínimamente, sé prudente y no te arriesgues.

 

 

Calcular precio de una vivienda

Calcular precio vivienda:

¿Cómo saber el valor de una vivienda?

¿cuánto vale mi piso?

¿cómo comprar un piso?


Te ofrecemos una tabla y una  fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos te colocará en un nivel de precios adecuado.

La clave se llama: PER

Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:

a) Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(12.000/240.000) x 100 = 5%

b) El PER

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta

De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) y actualizada trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2017 es del 4,3%. Esto equivale a decir que el PER es de 23,2 años o 279 meses. 

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 279 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 279 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 418.500 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 279 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 930 euros mensuales.

Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Insistimos en que es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado, aunque ha empezado a subir.

 

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,3% de 1T 2017 (PER 23,2 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 279 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española actual de 23,2 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (22,7 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler. 

Ajustes para cada vivienda
La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las  viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

1) Ubicación

Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda.  Así, contrasta que en España el PER de San Sebastián sea de 24 años, mientras que el de Las Palmas quede en 13 años.

2) Localización

Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto. 

En este sentido, el precio de venta por m2 del distrito Chamberí (Madrid) es de 4.291 euros, mientras que el de alquiler es de 16,7 euros m2/mes (204 euros m2/año), según los datos de idealista.com. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 21 veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 1.970 euros/m2 y de alquiler de 9,6 euros m2/mes (115,2 euros m2/año), el PER baja a 17 años.

3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto

En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.

Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler.

Otros métodos online de valoración

En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, desde nuestra página nosotros podemos ayudarte. Te haremos una valoración aproximada sobre precios de tu inmueble. <<< pulsa aqui para solicitar una valoración >>>

En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son aproximaciones de gran ayuda y que nos sirven para calcular y negociar mejor los precios de los pisos, pero estas valoraciones, no tienen valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca.

Siempre que queramos asegurarnos del valor de tasación de una casa, hay que recurrir a profesionales homologados por el Banco de España que nos elaborarán una tasación profesional y válida de cara a solicitar una hipoteca en el banco.

¿Que gastos tenemos en la compraventa de una vivienda en 2017?

¿Que gastos tenermos en la compraventa de una vivienda?

Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)
  • Plusvalía municipal

La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal

Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma

Los gastos en detalle son:

 

  1. Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc

Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. Los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles

Importe compra

* Notaría

25.000 €

600 €

50.000 €

625 €

100.000 €

675 €

150.000 €

710 €

200.000 €

750 €

250.000 €

790 €

300.000 €

830 €

400.000 €

850 €

975.000 €

875 €

*Cantidades orientativas. idealista no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas

  1. Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble

Existen variaciones que modifican las reglas generales. Así por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias

Importe compra

* Registro de la Propiedad

25.000 €

395 €

50.000 €

420 €

100.000 €

445 €

150.000 €

470 €

200.000 €

510 €

250.000 €

550 €

300.000 €

590 €

400.000 €

630 €

975.000 €

650 €

*Cantidades orientativas,  no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas

 

  1. Impuestos

En este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según el tipo de vivienda

  • Impuestos por la compra una vivienda nueva
  • Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano
  1. a) Impuestos en la compra de vivienda nueva:
  • IVA(impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma

Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera "primera entrega", con lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes

Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades

La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general
  • 4%cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
  • IAJD(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa

Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% - 1,5%)

  1. b) Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano
  • ITP(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% - 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...)

Impuesto Transmisiones Patrimoniales(ITP) de la compra (segunda mano)

 

  • IAJD(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
  • Gestoría:sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado

Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la compra (obra nueva - 1ª transmisión)

Por último, existe lo que comúnmente se denomina "plusvalía municipal", que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral

Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento

 

Gastos e Impuestos compra vivienda en 2017

Los gastos e impuestos de la compra de una vivienda en 2017

La hipoteca no es el único gran gasto que entraña la compra de una vivienda. De hecho, son muchos los costes e impuestos que se deben afrontar para ser propietario de un piso.

Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, AJD, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de al menos el 13% del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2017:

Gastos comunes en viviendas nuevas y usadas se solicite hipoteca o no:

  • - La notaría. Otro gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían menos de 700 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar casi 800 euros.
  • - El Registro de la Propiedad. También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
  • - Los impuestos vinculados a la compraventa. El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
  1. En el caso de viviendas nuevas, el impuesto más importante es el IVA, que en 2017 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. En el caso de una vivienda de protección oficial (VPO), el IVA es del 4%. Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un tributo que se genera por firmar en el notario e inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.
  2. En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.
  • - La gestoría, un gasto opcional. El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Con la hipoteca los gastos cambian:

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos extra a los vinculados con la compraventa.

- La tasación de la casa. En el caso de que el comprador vaya a solicitar una hipoteca, es necesario pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2017, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. 

- Notaría, Registro y AJD, depende. La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados unos gastos de notaría, Registro y AJD. Sin embargo, y tras las recientes sentencias judiciales, no todos corren a cargo del cliente. Cada vez más jueces están dando la razón a los hipotecados afectados por los gastos de formalización hipotecaria.

Por ejemplo, BBVA asume ya el coste del Registro de la Propiedad y la notaría de la firma de la hipoteca, mientras que Santander paga dichos gastos solo de la primera copia de la escritura más los de la copia simple a favor del banco. Bankia, por su parte, se hace cargo de la mitad de los gastos de la gestoría, del 100% de los gastos de registro y de los gastos de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva en favor del banco, mientras que Caixabank asume una parte de los gastos de la gestoría y abona actualmente la inscripción registral. En cuanto a la notaría, también se hace cargo de una parte de la copia de las escrituras.

Otras entidades como Sabadell, Bankinter, BMN, Abanca, Liberbank o Kutxabank también ofrecen servicios similares, mientras que Popular, Liberbank e ING están entre los bancos que, de momento, no asumen ningún gasto. [Consultar el caso concreto en cada entidad]

Ahora bien, a cambio de asumir buena parte de los gastos, muchas entidades están recuperando las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios o bien, exigiendo un tipo de interés más alto que el diferencial pactado durante el primer o los dos primeros años de vida de la hipoteca.

- La gestoría. El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría, registro y AJD que no asuma su entidad financiera. 

 

Tipos de Contratos de Arras

Tres tipos de Contratos de Arras hay que tenerlo en cuenta al firmar contratos de Arras.
 

La firma de un contrato de arras, compromete al comprador y al vendedor a llevar a término la venta, entregando una cierta cantidad de dinero a modo de señal. 

Existen tres tipos de contratos de arras, no todos son iguales, sino que hay que diferenciar entre arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorias, hay que tenerlo en cuenta a la hora de firmar el contrato

Las arras confirmatorias suponen una simple confirmación, una entrega a cuenta del precio, pero si una de las partes se arrepiente del contrato firmado, la otra puede exigir su cumplimiento. En caso de que el contrato no especifique qué tipo de arras se están firmando, la ley entenderá que son arras confirmatorias.

Constituyen una parte del precio y su función es únicamente “confirmar” la existencia de un contrato, esto es: que las partes han llegado a un acuerdo de compraventa, con conformidad en la cosa y en el precio, jurídicamente vinculante para ellas desde que exista esa conformidad, como resulta de las reglas generales y expresamente afirma el artículo 1450 del Código Civil.

Las arras confirmatorias no otorgan facultad de desistimiento del contrato a las partes, ni tampoco cumplen una función de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios. Las partes no podrán desvincularse del contrato renunciando a las arras o devolviéndolas duplicadas, y, si alguna de ellas incumple el contrato, la otra parte podrá optar por reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (artículo 1124), indemnización que se fijará teniendo en cuenta el daño causado por el incumplimiento, en función de los criterios señalados en los artículos 1106 y siguientes. Esto es, la indemnización no tendrá por qué limitarse a la cantidad entregada como arras, ni a su devolución duplicada, pudiendo ser mayor o menor, según el perjuicio causado y la buena o mala fe del incumplidor.

Las arras penales sirven como garantía del cumplimiento del contrato, por lo que se fija una penalización en caso de incumplimiento, pero ello no permite dar por anulado el mismo.

Las arras penales, además de la genérica función confirmadora del contrato, cumplen otra, la de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento. Se trataría, por lo tanto, de una cláusula penal cuya función, como expresa el artículo 1152 Código Civil, es sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de falta de cumplimiento.

Desde la perspectiva que las estamos analizando, si el comprador que ha entregado una cantidad como arras penales incumple el contrato de compraventa, negándose al pago del precio restante, sin causa justificativa para ello y estando dispuesto el vendedor a cumplir su prestación, el vendedor podrá, bien exigir el cumplimiento al comprador, bien solicitar la resolución del contrato.

Si el vendedor opta por exigir el cumplimiento, ello no excluye que pueda reclamar, además, los daños y perjuicios que se le hubieran causado, pues así lo contempla el artículo 1124 del Código Civil. Pero dichos daños y perjuicios deberán ser determinados judicialmente, sin que la cantidad entregada como arras penales equivalga a los mismos, salvo pacto expreso en contrario, pues como dice el artículo 1153 2º Código Civil: “Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada”.

Solo podrá el vendedor reclamar conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la pena pactada, cuando se haya pactado expresamente. Estos pactos se suelen articular como la imposición de una pena por tiempo de retraso, lo cual, aunque es más frecuente desde la perspectiva del retraso del vendedor, también puede pactarse respecto del comprador. En este caso de cláusula penal prevista expresamente para un cumplimiento tardío o parcial, el Tribunal no podrá ejercitar la facultad moderadora del artículo 1154 Código Civil.

Si el vendedor opta por la resolución de la compraventa, hará suyas las arras penales, como indemnización por incumplimiento. No obstante, podría ser discutible si el incumplimiento doloso del comprador permitiría al vendedor exigir una mayor indemnización, probando el mayor daño, teniendo en cuenta la prohibición de la renuncia anticipada de la acción de resarcimiento por dolo que recoge el artículo 1102 del Código Civil.

En este caso de arras penales, a diferencia de las arras penitenciales, la decisión de exigir el cumplimiento o la resolución es del vendedor, sin que el comprador pueda imponerle aceptar las arras como indemnización, o, dicho de otro modo, sin que el comprador pueda liberarse de la obligación renunciando a las arras.

Es respecto de este supuesto de las arras penales que han recaído las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, de 15 de abril y 21 de abril de 2014, a las que después me referiré más en detalle.

Las arras penitenciales, tercero de los tipos de contratos de arras, si hacen posible desistir del contrato. eso sí, a cambio de perder la señal, que se establece como una multa hacia quien incumple su parte. Si es el comprador, éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y si es el vendedor, la multa a pagar será el doble de lo recibido como señal.

Las arras serán penitenciales cuando permitan libremente desvincularse al contrato a las partes, vendedor o comprador, al primero devolviéndolas duplicadas, y al segundo, renunciando a ellas.

Las arras penitenciales constituyen un supuesto de obligación facultativa, en el que los obligados, vendedor o comprador, pueden liberarse de su obligación principal, decidiendo cumplir otra subsidiaria, clase de obligaciones, la de las facultativas, que, a pesar de no estar expresamente reguladas en el Código Civil, ha sido objeto de elaboración doctrinal y jurisprudencial.

Esta es la función que contempla para las arras el artículo 1454 Código Civil, pero la doctrina jurisprudencial exige para atribuirles esta función penitencial que haya sido expresamente prevista en el contrato por las partes.

En la duda entre arras penales y penitenciales, debe optarse por dar preferencia a la función penal. La preferencia del carácter penal sobre el penitencial encuentra apoyo, además de en la eficacia vinculante propia del contrato, en el artículo 1153 1º Código Civil, según el cual “El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho”. Como ejemplo de esta tesis jurisprudencial que da preferencia a las arras penales sobre las penitenciales, podemos mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 marzo de 2009.

El régimen dispositivo que resulta del artículo 1454 Código Civil puede ser modificado por acuerdo las partes, regulando de modo distinto al legalmente previsto la función penitencial de las arras, aunque estos pactos, cuando afecten a un consumidor y se trate de cláusulas no negociadas individualmente, quedan sujetos a la legislación protectora de los consumidores, particularmente, a la que regula las llamadas cláusulas abusivas.

Fuente: entre otros Francisco-Manuel Mariño Pardo - Notario


La limitación del artículo 28 de la LEY HIPOTECARIA

Sobre la Art 28 Ley Hipotecaria

El principio de fe pública registral protege al tercero que de buena fe adquiere a título oneroso del titular registral. Ese tercero, dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el título del otorgante por causas que no consten en el Registro. Se establece así un sistema de protección para aquellas personas que contratan confiadas en la exactitud del contenido del Registro de la Propiedad.

Para que ese tercero quede protegido por la fe pública registral es necesario que haya adquirido el dominio o derecho real limitativo del mismo a título oneroso, puesto que el adquirente a título gratuito no tiene más protección registral que la que tuviera su causante o transferente. Además, ha de ser un adquirente de buena fe, presumiéndose esa buena fe mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Y finalmente, es necesario que inscriba a su vez en el Registro su propia adquisición.

El fundamento jurídico de esa protección no es otro que la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, que promueve el crédito hipotecario y tiene indudables efectos favorecederos del comercio y la prosperidad económica. Pero existen excepciones al principio de fe pública registral y una de las más destacadas es la que establece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, según el cual, «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante».

Esa limitación legal no tiene la consideración de carga, e incluso se ha debatido acerca de la obligatoriedad de su reflejo en la publicidad formal del Registro. Hay quienes consideran que la publicidad registral debe limitarse al dominio, y a las cargas y gravámenes en sentido estricto, si bien es mayoritaria la opinión de que el reflejo de esa limitación en la publicidad registral contribuye a dar certeza al tráfico jurídico.

La limitación no es aplicable a los herederos forzosos, y según el artículo 807 Código Civil tienen esa consideración de herederos forzosos, los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes, a falta de los anteriores los padres y descendientes respecto de sus hijos y descendientes, y el viudo o viuda con ciertas particularidades. Si el llamado a la sucesión no es un heredero forzoso, por ejemplo en las herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos, y siempre que el causante hubiera fallecido sin testamento, surge esa limitación legal por la cual se suspenden los efectos de la fe pública registral, y así constará en la información que publica el Registro. La consecuencia de esa limitación legal y de su publicidad es que muchos Bancos deniegan la hipoteca ante la posibilidad de perder su garantía, y por otra parte, los posibles compradores han de valorar las circunstancias concurrentes y necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar.

El riesgo que el Banco y el posible comprador han de evaluar deriva de la posibilidad de que aparezca una persona, el heredero real, que acredite tener mejor derecho a la herencia. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria trata de proteger al heredero real frente al heredero aparente, permitiéndole impugnar durante ese breve plazo de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante, las inscripciones en el Registro de la Propiedad que de los bienes hereditarios pudiera haber hecho el heredero aparente. El heredero aparente es un mero poseedor y todo se resuelve en un conflicto entre propietario y poseedor, teniendo especial transcendencia la determinación de si esa posesión lo es de buena o mala fe. Esta colisión entre los intereses de los herederos aparentes, que aceptaron, se adjudicaron e inscribieron los bienes hereditarios en el Registro, y los verdaderos herederos, puede ser debida a la aparición de un último testamento que no llegó a acceder al Registro de Actos de Última Voluntad, o a la existencia de un testamento ológrafo, o ser consecuencia de la aparición de un hijo desconocido o que se creía fallecido.

Tras la casi inevitable y larga contienda judicial, es probable que el comprador pierda la propiedad del inmueble y el Banco se quede sin su garantía. El heredero real reclamará al heredero aparente su herencia mediante la acción de petición de herencia, petitio hereditatis, que tiene un plazo de prescripción de treinta años según la doctrina mayoritaria. Y además reivindicará el inmueble al tercero adquirente mediante la denominada acción reivindicatoria, y solicitará la nulidad de las inscripciones registrales ejercitando la acción de rectificación por inexactitud registral. Por último, si el tercero adquirente pierde en el pleito la titularidad del inmueble, podrá reclamar del heredero aparente el reembolso del precio junto a los frutos y rendimientos del inmueble mediante el ejercicio de la acción de saneamiento por evicción.

Esteban Sanchez Sanchez - Notario



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