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Precios alquiler Madrid

Precios del alquiler hasta marzo: Madrid alcanza máximos mientras Barcelona cae

 

Las dos grandes ciudades españolas viven un comienzo de año distinto en la evolución de los precios del alquiler frente al mismo periodo del 2017. Mientras el arrendamiento medio de Madrid roza sus máximos históricos, Barcelona cae por segundo trimestre consecutivo, según los datos del Índice de Precios de alquiler de idealista.

La evolución de los precios del alquiler durante el primer trimestre de 2018 trae lecturas diferente en las dos grandes capitales en función de si nos fijamos en sus datos de finales de año o en las cifras del mismo periodo de 2017. Mientras frente a diciembre, Madrid y Barcelona ralentizan su crecimiento y dejan el liderazgo para otras capitales de provincia, la evolución interanual deja un mapa bien diferente.

Madrid sigue al alza

La ciudad de Madrid en 2018 mantiene la tendencia del año pasado y vuelve a tocar precios máximos por tercer trimestre consecutivo con los 15,9 euros/m2 de media, superando las cifras del año pasado y lo que se veía en la burbuja. El precio entre enero y marzo aumentó un 7,8% frente al mismo periodo de 2017.

Los alquileres más altos se siguen produciendo en Centro (19,3 euros/m2), Salamanca (18,7 euros/m2) y Chamberí (17,6 euros/m2), marcando además sus precios máximos de la serie histórica. Mientras los alquileres más baratos se mantienen en la periferia con Villa de Vallecas (10,4 euros/m2), Villaverde (10,2 euros/m2 y Vicálvaro (10,1 euros/m2). Los tres han vuelto a superar los 10 euros en los últimos seis meses, una cifra que no se veía desde el boom inmobiliario.

Los mayores incrementos interanuales del primer trimestre se han dado en distritos fuera de la almendra de la M-30 de Madrid. Usera (15,3% con 11,3 euros/m2 de media) Puente de Vallecas (13,8% con 11,6 euros/m2), Hortaleza (11,6%) y Barajas (10%) han superados los dos dígitos de subidas por delante de los más caros: Salamanca (7,7%), Chamberí (5,5%) o Centro (3,8%). Solo Moncloa registró un precio medio del alquiler más bajo en el arranque de año, con una caída del 3,8% interanual, ya que fue en marzo de 2017 cuando alcanzó su pico de 15,1 euros/m2.

Hasta ocho distritos madrileños han registrado sus precios más altos de las rentas del alquiler en el comienzo de este año. A los tres ya mencionados antes se unen Arganzuela (14,9 euros/m2), Barajas (12,7 euros/m2), Chamartín (16,3 euros/m2), Fuencarral (12 euros/m2), Hortaleza (13,3 euros/m2).

11 de los 21 distritos de la capital ha registrado precios medios más altos en los últimos 15 meses que los que marcaron en plena burbuja. A los ya mencionados antes se unen los de Retiro (15,9 euros/m2) y Tetuán (15,3 euros/m2) registrados al cierre del año pasado.

Carabanchel (11,7 euros/m2), Ciudad Lineal (13 euros/m2), Latina (11,2 euros/m2), Moratalaz (11 euros/m2) y San Blas (11,6 euros/m2) aumentaron los alquileres interanuales, pero siguen por debajo de los máximos alcanzados entre 2007 y 2008.

Barcelona ya comienza a bajar

La Ciudad Condal, por su parte, vive un momento donde los precios han tocado techo y comienzan a ajustarse. Con un precio medio de 17,6 euros/m2 en marzo, supone una caída del 2,7% frente al mismo periodo del año pasado cuando cerró en 18,1 euros/m2.

Pese a esta caída, Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España con esos 17,6 euros/m2, seguida de los de Madrid (15,9 euros/m2) y San Sebastián (14,6 euros/m2).

Ciutat Vella sigue marcando el precio más alto de los distritos barceloneses con 19,2 euros/m2, seguido de Eixample y Sant Martí (ambos con 18,5 euros/m2). Mientras Horta Guinardó (13,5 euros/m2), Sant Andreu (12,6 eurso/m2) y Nou Barris (12,4 euros/m2) tuvieron los precios más bajos en marzo.

Hasta siete distritos bajaron sus precios frente al primer trimestre de 2017. Ciutat Vella (-6,6%), Grácia (-5,2%), Sant Andreu (-4,4%), Sant Martí (-3,9%), Eixample (-2,4%), Les Corts (-1,6%), Sarrià-Sant Gervasi (-0,1%) cayeron frente a las subidas de Nou Barris (4,3%), Horta Guinardó (6,7%) y Sants-Montjuïc (7,1%).

Fuente: Idealista

Autor: @David Marrero

Plan vivienda y precio alquiler

El Plan de Vivienda recibe las críticas del sector y de la oposición al Gobierno: podría disparar el precio del alquiler

 

La presentación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 no ha dejado indiferente al sector de la vivienda ni a los partidos en la oposición al Gobierno. Las ayudas directas al alquiler ha sido uno de los puntos más criticados por los expertos, mientras la subvención para la compra a menores de 35 años se queda corta al ser para poblaciones de menos de 5.000 habitantes.

El nuevo Plan de Vivienda que presentó el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, en el Consejo de Ministros del 9 de marzo aumenta las ayudas directas para el alquiler frente a la desgravación fiscal, y recupera también las ayudas directas a la compra de viviendas para los menores de 35 años, aunque con una puntualización: en aquellos municipios de menos de 5.000 habitantes.

Expertos del sector y políticos critican las medidas impulsadas por el Gobierno, sobre todo las ayudas directas al alquiler mientras no se fomente un aumento de la oferta de casas para el arrendamiento.

Las ayudas, que contemplan subvenciones del 40% de la renta mensual en alquileres de 600 euros, y en grandes ciudades de hasta 900 euros, con mayores contribuciones para los menores de 35 años y para mayores de 65 años (de hasta el 50%), siempre que no superen unos ingresos familiares equivalentes a tres veces el IPREM (22.558 euros/anuales en 14 pagas) no termina de convencer al sector como la medida más adecuada para favorecer el alquiler.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, "está bien que el Gobierno se preocupe por el mercado del alquiler, aunque el camino elegido no sea el más eficaz. Llama la atención que ahora el Partido Popular recupere medidas que se implantaron durante la etapa de Rodríguez Zapatero, y que tanto criticó entonces. Dar ayudas directas perjudica gravemente a aquellas personas que no pueden acogerse a esta ayuda ya que no contarán con la 'extra' del Gobierno y se enfrentarán a una subida de precios provocada, precisamente, por esa ayuda gubernamental. En definitiva, es echar gasolina al fuego y dar dinero a unos inquilinos frente a otros”.

Desde la oposición, Beatriz Corredor, secretaria de Ordenación Territorial y Políticas Públicas de Vivienda del PSOE, afirma que “el nuevo Plan de Vivienda, será una oportunidad perdida para actualizar las políticas de vivienda de nuestro país”.

Por su parte, Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) destaca que “la limitación del Iprem es una fuerte barrera de entrada, aunque aquí sí se recoge en parte la realidad de los precios del mercado de alquiler. El Plan no incentiva de ninguna manera a los propietarios de viviendas para que se destinen al alquiler por lo que la oferta seguirá limitada y los precios elevados”, afirma Cuervo.

En este sentido Corredor concreta que “dar ayudas al alquiler a jóvenes y mayores puede ser una buena idea, pero debe ir acompañada de otra serie de medidas encaminadas a incrementar el número de pisos que se pongan en alquiler, movilización la oferta”. De qué sirve que se den ayudas al alquiler cuando en algunas ciudades escasean los pisos donde sería posible emplear esas ayudas”.

Una opinión que acompaña Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores. “Dado el incremento de precios, subir las ayudas a los alquileres permitirá que muchos jóvenes puedan independizarse. Pero aquí hay un problema: hay poca oferta de vivienda en alquiler donde la gente quiere vivir y sobra en otras. Estas ayudas deberían centrarse en aquellas zonas donde tiene más difícil salida la vivienda en alquiler. Si no, se terminará inflando más los precios donde ya hay demanda”, concreta.

Ante las críticas, el ministerio de Fomento responde que "la subvención es una proporción del alquiler, sin establecer una cuantía fija, para evitar un efecto inflacionista por la generación de rentas adicionales superiores a las del propio alquiler".

Para el jefe de estudios de idealista, la solución a las ayudas a los inquilinos pasa “por recuperar la desgravación fiscal del alquiler, ya que permite que todos puedan disfrutar de esta ventaja y que tanto el inquilino como el propietario declaren la existencia de un contrato de arrendamiento”.

“La mejor manera de potenciar el mercado del alquiler es hacer lo que sea para aumentar la oferta: dar más cobertura jurídica a los propietarios para que se animen a poner sus casas en alquiler, colaborar con los ayuntamientos para que cedan suelo dotacional para la construcción de viviendas destinadas al alquiler en colaboración con la empresa privada o garantizando un entorno jurídico para que salgan al mercado miles de casas que aún están vacías", concluye Encinar.

La ayuda a la compra de vivienda no gana adeptos

Por la parte de la adquisición de viviendas, el Gobierno abre la puerta a los jóvenes menores de 35 años que vayan a comprar una casa en poblaciones de menos de 5.000 y hasta 100.000 euros como medida para evitar la despoblación en el mundo rural. Es una subvención del 20% del precio de la vivienda, con un límite de 10.800 euros, siempre y cuando no tenga un inmueble en propiedad y se cumpla los requisitos de ingresos de la unidad familiar.

Una medida que el sector ve más positiva por el aspecto social, pero con poco sentido para impulsar el mercado. Beatriz Corredor señaló que “el Partido Popular sigue empecinado en favorecer con dinero público la compraventa de vivienda, una política que no ha demostrado resultados aceptables y que debería pertenecer ya al pasado”.

Para el jefe de estudios de idealista, “la medida es original pero no es previsible que tenga efectos más allá de las poblaciones de 5.000 habitantes cercanas a los grandes núcleos urbanos. Incluso podría suponer que muchos jóvenes que ahora viven en ciudades grandes opten por irse a los municipios donde puedan pedir esta ayuda, facilitando la repoblación, pero no en las zonas donde el Gobierno quiere actuar sino en aquellos pueblos cercanos a Barcelona, Valencia o Madrid, por ejemplo”.

Desde Foro Consultores la aplauden porque permite concentrarse en el mercado de alquiler. "Las ayudas de las administraciones se deberían centrar en el alquiler y en facilitar la promoción de un parque de viviendas para personas que no pueden acceder al mercado de otra forma. Pero hay otro punto, unido a esto sería necesario hacer políticas de empleo en esas zonas para que la iniciativa dé resultado”.

Una referencia al impulso del empleo en el ámbito rural que comparte el secretario general de la APCE. “El Plan no resuelve las necesidades de la sociedad en cuanto al acceso a vivienda en compra. Los requisitos de acceso nos parecen muy restrictivosy consideramos que deberían ser 4,5 veces el IPREM y no tener limitación en cuanto al número de habitantes y precio. En municipios con menos de 5.000 habitantes no hay un problema de acceso a vivienda en compra ni alquiler, existe un problema de empleo motivo por el cual dichas poblaciones pierden habitantes en favor de las grandes ciudades donde hay oportunidades laborales”.

El resto de ayudas también son cuestionadas

En cuanto a las ayudas a la rehabilitación, Rubén Cózar de Foro Consultores, cree necesario reforzar la rehabilitación integral de barrios de las grandes ciudades. “se puede ampliar la edificabilidad para que entre el promotor privado, sin que ello signifique echar a nadie y cueste dinero al contribuyente. Es triste que zonas consolidadas, con todas las dotaciones estén infravaloradas, mientras se invierta dinero para urbanizar áreas alejadas donde hay que empezar por llevar el transporte público, entre otras dotaciones”.

En cuanto a las ayudas al promotor, desde la APCE afirman que “no tendrá mucho impacto puesto que la obligatoriedad de mantener el edificio de viviendas durante al menos 25 años destinado al alquiler es demasiado tiempo y no hay financiación en el mercado que permita a tan largo plazo la devolución de la deuda. Este Plan nace de espaldas a la realidad social del mercado de vivienda.

 

 Fuente Idealista
Autores: @Ana P. Alarcos, @David Marrero

ventas segunda mano

La vivienda de segunda mano en España: en 29 provincias se duplica la venta desde mínimos


Los últimos datos de compraventa de viviendas en 2017 publicados por el INE confirman que las transacciones se han recuperado un 48,6% desde los mínimos nacionales alcanzados en 2013, pero aún supone un 40% menos desde máximos. En un mercado donde domina la venta de casas usadas, en 29 provincias se han duplicado las operaciones de las de segunda mano. Por contra, aún se sigue vendiendo menos obra nueva que hace cuatro años: ha caído de media un 42,1%.

Las estadísticas publicadas recientemente de las transacciones de viviendas en 2017 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), tomados de los Registradores de la Propiedad, afirman que el mercado residencial (464.423 operaciones) no registraba unos datos tan buenos desde 2008, cuando cerró con más de medio millón de casas vendidas. Además, la subida anual del 14,6% es la más alta registrada desde que el INE toma datos, batiendo las marcas anteriores de 2016 y 2015.

En un análisis más detallado de la estadística de transacciones de viviendas se puede ver como la segunda mano se ha disparado desde los mínimos nacionales alcanzados en 2013, mientras la obra nueva sigue lejos de sus mejores momentos pese a que se recupera por primera vez en los últimos seis años y cierra 2017 con un 10,8% interanual más.

Baleares, Barcelona y Vizcaya, las provincias que mejor retoman el paso tras la crisis

La compraventa de viviendas se ha recuperado desde los mínimos alcanzados en 2013, cuando en España se realizaron 312.593 transacciones. La media nacional ofrece una mejora del 48,6% si se comparan los datos de 2017 y los de hace cuatro años.

Las provincias de Baleares (103,3%), Barcelona (84,3%), Vizcaya (70,6%) y Valencia (70,5%) son donde mejor se ha visto el aumento de las operaciones si se compara con el mínimo histórico. Destaca el archipiélago balear, donde las transacciones se han duplicado.

Otras provincias con mayor peso del inmobiliario como Madrid (69,7%) Guipúzcoa (60,8%) o Málaga (53,9%), también han superado la media nacional en cuanto al incremento de las operaciones de venta de casas.

Pese a esta recuperación generalizada, hay provincias que mantienen el mito de las dos Españas inmobiliarias, aún no salen de la crisis y continúan registrados peores datos que los de 2013, el mínimo de la serie histórica a nivel nacional. Soria (-33,4%), Lugo (-17,2%), Ávila (-4,8%) y Ciudad Real (-2%) aún venden menos casas que en 2013. Pese a estar en positivo, La Rioja (0,1%), Cáceres (0,7%) y Cuenca (1%) casi mueven las mismas transacciones de viviendas de hace cuatro años.

2017 vs. 2013: se duplica la venta de casas usadas

En el mapa de las compraventas de casas de segunda mano, que supusieron el 82,1% del total de las operaciones de 2017, se puede ver como en 29 provincias las transacciones se han más que duplicado desde los mínimos de 2013. La media nacional confirma que se vendieron más del doble de casas que hace cuatro años, con un 125,8% más.

Fuera de las regiones ‘fuertes’, con mayor peso específico del residencial, provincias como Guadalajara, Baleares, Granada, Huelva o Almería son las que encabezan esta mejora porcentual, en las que se ha vendido en 2017 hasta tres veces más casas de segunda mano que en 2013.

Madrid (141,8%), Valencia (139%), Vizcaya (132,1%) o Barcelona (123%) también mejoraron sus estadísticas sobre las casas de segunda mano. Por el contrario, el mercado apenas se movió en Soria (0,5%). Sobre los datos más bajos, pero mejorando su mercado, aparecen Cuidad Real (41,2%), Teruel (56,1%) o Ávila (67%), siempre dentro de su contexto inmobiliario.

Pese a la recuperación se venden menos casas nuevas que en 2013

Las cifras en bruto hablan de una recuperación del mercado de la compraventa de casas, pero si se va al dato específico se ve como se han vendido menos casas nuevas en 2017 (83.260) que en 2013 (143.771), pese a que fue el año con peores cifras de la serie histórica.

El parón de la construcción fue de las consecuencias más claras del estallido de la burbuja inmobiliaria y de la crisis económica que asoló el sector. En el peor año para el inmobiliario se vendieron 143.771 casas nuevas, lejos de las 326.382 del pico de 2007, pero un 42,1% más que en 2017 (83.260). Solo un dato, en diez años, la venta de obra nueva ha caído un 74,5%.

Volviendo al mapa, Madrid (15.984), Barcelona (6.698), Alicante (5.871) y Málaga (5.420) son las provincias donde se vendieron más casas nuevas en 2017, con la capital con diferencia.

Ninguna provincia española se ha recuperado en la venta de casas nuevas, pero ya hay algunas han recortado: Guipúzcoa (-9,2%), Zaragoza (-14,3%), Segovia (-15,2%), Madrid, Barcelona y Valladolid (las tres con -15,7%), son las que mejor se han recuperado en los últimos cuatro años.

Por el lado contrario, Zamora (-86,2%), Cuenca y Cáceres (ambas con -84,4%), y Castellón (-71,7%) son las regiones donde la actividad de obra nueva sigue bajo mínimos.

Alquiler al alza

La mejora del empleo, la economía y la demanda disparan los precios del alquiler en las ciudades


La vivienda en arrendamiento sigue creciendo como una alternativa para vivir entre los hogares españoles, pero una gran mayoría lo hace forzados por su situación económica. Según una encuesta realizada por idealista entre aquellos que buscan arrendar una vivienda, dos de cada tres personas se decantan actualmente por vivir de alquiler lo hacen forzadas por su situación económica más que como la primera elección.  

De hecho, es una opción que se incrementa, sobre todo, entre las rentas más bajas. Según los datos de Eurostat, en España un 39,5% de la población en hogares con ingresos más bajos optó por el alquiler en 2016, casi 4 puntos más que en 2010. Mientras, en la población con rentas superiores, el arrendamiento apenas se dio en un 17,2%. La media europea alcanzó en 2016 el 49,8% en las rentas bajas, frente al 26,8% para los ingresos superiores.

Alrededor de cuatro de cada diez españoles que viven en alquiler se dejan más del 40% de los ingresos familiares, uno de los índices más altos de toda la Unión Europea (UE), según la oficina estadística de la Unión Europea. Pagar por encima del 40% de los ingresos en la vivienda es considerado por la UE como un cargo excesivo para la economía de un hogar.

El mercado del alquiler ha dejado de ser el patito feo del inmobiliario. Desde 2000, cuando encontrar un piso de alquiler era casi misión imposible, no solo por los precios sino también por una escasísima oferta, menos del 9% del mercado, la situación ha cambiado en esos casi 18 años. El mapa del alquiler es distinto: Madrid es la tercera ciudad de la Unión Europea con más viviendas en alquiler. Barcelona es la sexta.

Mientras las sociedades de inversión inmobiliaria se abren cada vez más hacia el alquiler residencial, con la socimi Testa a la cabeza, el mercado sigue dominado por los propietarios particulares. La inversión en vivienda para luego sacarla al mercado del arrendamiento se ha convertido en una buena alternativa para los pequeños y medianos inversores.

“La realidad es que la mayoría de los inversores que están actualmente en el mercado son ahorradores que han decidido que su dinero, parado en el banco, merecía algo de marcha y están recibiendo mejores rentabilidades vía alquiler”, afirma Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

La tasa de rentabilidad de la inversión en vivienda se situó en el 7,1% de media en el tercer trimestre, según los datos de idealista. Capitales de provincia como Las Palmas de Gran Canaria (8%), Lleida (7,5%), Santa Cruz de Tenerife (7%) o Alicante (6,7%) ofrecen mayor rentabilidad que las dos grandes: Madrid (5,8%) y Barcelona (5,1%).

Nos encontramos en una situación en la que está creciendo la oferta de viviendas en alquiler, ya que muchas casas que se arrendaron entre los años 2011 y 2013 finalizan sus contratos de cinco años, justo antes de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estos precios que en estos 5 o 7 años estuvieron ‘congelados’ ahora suben ante la actual situación económica.

Esta mejora de la economía viene acompañada de una mejora del nivel de empleo, lo que ha actuado como acelerador de la demanda hacia el alquiler, como primera opción habitacional para muchos jóvenes.

De media, el precio de los alquileres en el último año ha subido un 24% aunque parece que la tendencia tiende a estabilizarse: el crecimiento en el tercer trimestre fue solo un 0,5% intertrimestral, según los datos del principal Marketplace inmobiliario de España.

En algunas zonas, los precios están alcanzando su techo después de años de intensas subidas, aunque como en el mercado de la compraventa de vivienda los precios varían dependiendo de la zona que se analiza.

Los últimos datos conocidos reflejan que los precios cada vez se negocian menos. El número de contraofertas que reciben las viviendas anunciadas en idealista en las ciudades de Madrid y Barcelona se ha reducido drásticamente desde 2013.

Hay un gran dinamismo del alquiler en las dos grandes capitales de España, ya que en ambos mercados existe una gran demanda, pero también una oferta claramente insuficiente, lo que provoca el efecto “moverse rápido o me lo quitan de las manos” y aceptar la mayoría de condiciones sin apenas negociar.

Queda esperar un autocontrol del propio mercado del alquiler y que en grandes urbes como Madrid, Barcelona, Málaga o las islas los alquileres sigan subiendo o se moderen en un último trimestre del año.



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